Несмотря на возможность сдать или снять квартиру без оформления соответствующего договора, профессиональные риэлторы настоятельно рекомендуют все же составлять договор, который в случае серьезных разногласий поможет выиграть судебное разбирательство.
Основные требования к договору аренды квартиры
Если участники сделки нашли друг друга через агентство, то и договор им поможет составить специалист. В том случае, если они решили обойтись без посредников, им необходимо знать, что должен содержать в себе этот документ.
В случае, если и собственник, и квартиросъемщик являются физическими лицами, то договор будет называться «договором найма». Если хотя бы одно из лиц, участвующих в сделке, юридическое, соглашение именуется "договором аренды". Существует еще "договор поднайма", который заключается, если квартира не находится в собственности наймодателя.
Договор найма или поднайма заключается в простой письменной форме и не требует регистрации. Заключая договор найма, заверять его у нотариуса не требуется. Чтобы он имел юридическую силу, достаточно подписей сторон. Если речь идет о договоре аренды, то есть одна или обе стороны юридические, - регистрация обязательна. Необходима она и в том случае, когда договор аренды заключается более чем на год. При заключении договора обязательно должны присутствовать документы о праве собственности на квартиру (или ордер).Не будет лишним прописать паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке.
Отдельной строкой в договоре прописывается арендная плата – фиксированная, привязанная к какой-либо валюте или в рублевом эквиваленте. В договоре необходимо также указать предметы, за которые берется залог - ремонт, мебель, неоплата аренды, разговоры по междугородней связи, досрочное расторжение аренды. Нужно прописать и условия возврата залога, чтобы избежать лишних разногласий по окончании срока аренды. При этом желательно провести опись имущества, находящегося в квартире, оценить исправность мебели и техники.
Согласно ГК РФ, в договоре найма жилого помещения (при сдаче жилья физическим лицам), должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать в этом жилом помещении вместе с нанимателем. В противном случае вселение этих граждан будет возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и с соблюдением нормы жилой площади на одного человека (п.2 ст.677 ГК РФ).
Несмотря на необязательность других условий договора аренды или найма, их указание в тексте поможет снять возможные спорные вопросы в будущем. Целесообразно указать срок аренды или найма, порядок внесения арендной платы и срок, в течение которого она не может быть изменена. Стоит также обратить внимание на сроки и условия заезда жильцов и освобождения ими квартиры, условия, время и периодичность посещения квартиры хозяином и наличие у него дополнительных ключей.
Сроки договора аренды квартиры
Срок договора аренды квартиры может быть от одного месяца и выше. Доверительное управление предусматривает заключение договора не менее, чем на один год. Если договор аренды квартиры заключается с юридическим лицом, то стороны вправе по своему усмотрению определять срок договора. Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если в условиях не указан срок действия договора.
Расторжение договора аренды квартиры
В случае досрочного расторжения договора лучше искать приемлемое решение для обеих сторон. Согласно Гражданскому кодексу, наниматель находится в гораздо более выгодной ситуации, чем наймодатель. Для последнего по тому же ГК РФ существует всего несколько возможных причин для расторжения договора, причем только через суд: шестимесячная неоплата аренды, несоблюдение условий проживания, использование квартиры не по назначению, порча имущества.
По инициативе нанимателя, с согласия других граждан, проживающих с ним, договор найма может быть расторгнут в любое время, но при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Хотя обычно люди договариваются и прописывают в договоре меньший срок - месяц или два.
Помимо этого, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе любой стороны договора, если помещение стало непригодным для постоянного проживания.
Если квартирантов досрочно пытаются выселить без объяснения причин, они имеют полное право не подчиниться и жить в этой квартире до окончания срока, указанного в договоре. Другой вопрос, готовы ли они терпеть неадекватное поведение хозяев и нести издержки, связанные с судебным разбирательством. Но по статистике, каждое второе подобное дело в суде выигрывает арендатор.
